Соинвестирование или ДДУ ?

Справка: В данном решении раскрыто понимание разницы между договором ДДУ и договором Соинвестирования в случае отсутствия у застройщика разрешения на строительство.

Останкинский р/с (Город Москва)
РЕШЕНИЕ
От 24.04.2017
Дело № 02-1228/2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 апреля 2017 года г. Москва

Останкинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Бедняковой В.В., при секретаре Васильевой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1228/17 по иску Ворониной * к ООО «ИНТЕРВЕСТ» о признании недействительным договора соинвестирования, применении реституции, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда,

Истец Воронина * уточнив требования, обратилась с указанным иском к ответчику ООО «ИНТЕРВЕСТ», в обоснование заявленных требований указав, что *. между сторонами заключен договор соинвестирования, согласно которому соинвестор (истец) обязалась вложить денежные средства в строительство объекта (нежилого помещения № *, общей проектной площадью * кв. м на *-ом этаже многоквартирного дома, расположенного в осях * на земельном участке по адресу: г. Москва, *), а застройщик (ответчик) обязался построить объект и после ввода его в эксплуатацию передать соинвестору. Объем соинвестирования по договору составил * руб., которые истцом уплачены в полном объеме *. Согласно договору застройщик обязался получить первый зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Договор долевого участия по объекту не позднее *. и уведомить об этом соинвестора в течении 10 рабочих дней, что ответчиком не исполнено. Учитывая, что договор соинвестирования, как указывает истец, представляет собой сделку по привлечению денежных средств граждан и фактически является договором о долевом участии в строительстве, на момент заключения договора соинвестирования у ответчика отсутствовало разрешение на строительство объекта, указанного в договоре, ответчик не имел законных прав заключать с истцом договор о долевом участии в строительстве, что, по мнению истца, влечет недействительность указанного договора. Исходя из изложенного, истец просит суд признать договор соинвестирования № * от 29.04.2015г. недействительным, произвести между сторонами двустороннюю реституцию, возвратив истцу денежные средства в размере * руб., взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере * руб., штраф в размере * руб., компенсацию морального вреда в размере * руб., государственную пошлину в размере * руб.

Истец в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя по доверенности Лиходедова *., который в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика Бушева * в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на добровольное заключение сторонами договора соинвестирования, который не является договором участия в долевом строительстве, истцом требования о расторжении договора ответчику не предъявлялись.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что *. между ООО «ИНТЕРВЕСТ» (застройщик) и Ворониной * (соинвестор) заключен договор соинвестирования № *, согласно которому соинвестор обязался вложить денежные средства в строительство объекта (нежилого помещения № *, общей проектной площадью * кв. м на *-ом этаже многоквартирного дома, расположенного в осях * на земельном участке по адресу: г. Москва, *), а застройщик обязался построить объект и после ввода его в эксплуатацию передать соинвестору.

Ориентировочный срок окончания строительства определен пунктом 2.2. договора – *.

Согласно п.1.1, указанного соглашения многоквартирный дом должен быть построен на земельном участке площадью * кв.м с кадастровым номером *, расположенном по адресу: город Москва, *. Исходя из п.1.2 договора, данный земельный участок предоставлен в аренду застройщику на основании договора аренды от * № *. Согласно п 1.4. договора все права на данный земельный участок и застройку настоящего земельного участка принадлежат застройщику.

Согласно раздела 4 договора соинвестирования № * от *. цена договора определяется как размер инвестиций (денежных средств), подлежащих уплате соинвестором в рамках финансирования строительства многоквартирного дома (объекта застройки) и составляет * руб. Соинвестор должен уплатить указанную денежную сумму Застройщику на расчетный счет в течение 5 дней с момента подписания настоящего договора. Данное положение указанного договора исполнено истцом в полном объеме, что подтверждается выпиской по операциям на счете, из которой следует, что денежные средства в размере * руб. перечислены Ворониной * *.

В соответствии с п. 5.1.2. договора застройщик обязан не позднее 30.08.2015г., после получения первого зарегистрированного договора о долевом участии в строительстве, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии уведомить соинвестора в течение 10 дней.

Согласно п. 5.4.1. договора после получения такого уведомления от застройщика соинвестор имеет право требовать заключения с ним договора участия в долевом строительстве в отношении объекта соинвестирования, а застройщик обязуется заключить такой договор в течение 30 дней с даты получения требования.

В разделе 3 договора соинвестирования указано, что договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». На отношения сторон не распространяются нормы Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».X

На момент заключения договора соинвестирования, что сторонами не оспаривалось, у застройщика отсутствовало разрешение на строительство указанного в п.1.1, договора соинвестирования № * от *. здания с апартаментами квартирного типа.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).X

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.X

В момент подписания между истцом и ответчиком договора о соинвестировании действовал Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.X

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу ч. 1 ст. 3 Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации в соответствии с настоящим Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Частью 4 названной статьи предусмотрены обязательные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В части 5 данной статьи указано, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Как следует из материалов дела, договор о соинвестировании, заключенный между сторонами, не зарегистрирован в установленном законом порядке, в договоре не указаны гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Кроме того, на момент заключения договора соинвестирования ответчик не имел разрешение на строительство, о чем истцу должно было быть известно.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.X

В силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.X

Суд приходит к выводу о том, что оснований для признания правоотношений сторон договором участия в долевом строительстве не имеется, договор, заключенный между истцом и ответчиком, не являлся договором участия в долевом строительстве, поскольку не содержат всех существенных условий договора участия в долевом строительстве, поэтому не может быть признан недействительным по мотивам не соответствия Федеральному закону “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…”. Отсутствие у ответчика в 2015 году разрешения на строительство и других необходимых для заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома документов позволяет суду прийти к выводу о том, что отношения между истцом и ответчиком основаны на ином соглашении – договоре соинвестирования.

В случае нарушения одной стороной условий договора другая сторона вправе требовать его расторжения, однако такие требования истцом не заявлялись.

Доводы искового заявления суд считает необоснованными ввиду следующего.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.X

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Оценивая условия заключенного между сторонами договора, суд учитывает буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Суд принимает во внимание, что при заключении договора соинвестирования в отношении нежилого помещения истцу было известно о том, что на правоотношения сторон не распространяются положения Закона № 214-ФЗ, о чем прямо указано в договоре, что позволяет определить содержание заключенного между сторонами договора.

Учитывая, что судом отклоняется требование о признании договора недействительным, производные требования о применении реституции путем обязания ответчика возвратить истцу денежные средства, уплаченные по договору, взыскании процентов на данные денежные средства, судебных расходов – также подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,X

В удовлетворении исковых требований Ворониной * к ООО «ИНТЕРВЕСТ» о признании недействительным договора соинвестирования, применении реституции, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Останкинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.В.Беднякова